尹山湖终迎四星级高中，再起飞？

2020年11月10日，吴中区政府网站正式公布：

尹山湖高中（一致性处理调整－2015年度城乡建设用地增减挂钩（第4批）实施规划调整方案）拟征收项目社会稳定风险评估公示。

本次共计征收的土地面积为6.8401公顷，拟征收土地现状详见下表。

征收土地范围：

规划尹山湖高中选址于尹山湖南，地块南邻绿地公园及金港学校、东侧为江南社会学院，北侧为商住地块，西侧配套停车、办公服务。从地图上可以看到选址地紧邻尹山湖运动公园，环境不错。

尹山湖高中按照四星级规划设计，学校办学规模规划为25轨75班！

伴随着尹山湖及独墅湖西越来越多的楼盘的开发，吸引着越来越多的高素质新人群入住。郭巷原有的学校已经不足以满足教育需要了。相继建设并使用了尹山湖实验小学，吴淞江实验小学；独墅湖中学也在快速建设过程中。

从当初楼市的十三太保，到去年的房价一波大涨，配套逐渐完善的尹山湖周边人口总量差不多已达20万+，新城已成。

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2006年下半年开始，尹山湖实施退田还湖。2008年还湖改造工程结束，建成了3195亩湖泊面积的新尹山湖。

2010年年初，保利首进尹山湖，以44亿的大手笔拿下三宗相邻地块。之后，九龙仓、中海、首开、正荣、阳光城、弘阳等实力房企纷纷入驻，环尹山湖由此形成了“十三太保”的格局。

2014年板块新房供应量达到顶峰，2015年板块新房成交量迎来历史新高，再到2016年板块成交均价进入2字头。

随着十三太保相继清盘以及环湖区域开发饱和，2016年后尹山湖新房市场逐渐销声匿迹，一直到2019年新房0新增供应。

2020年区域内终于迎来新的土地拍卖，首开龙湖湖西星辰、象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖楼市站稳了近3万元/㎡的新高度。

湖西星辰

龙湖首开·湖西星辰位于吴中区开发区通达路东侧、东方大道南侧。

2019年1月22日，龙湖和首开共同以总价40.6亿竞得项目地块（苏地2018-WG-40号地块），成交楼面价17868元/㎡，溢价率29%。

从去年12月底首开至今，龙湖首开·湖西星辰五开五捷，10个月的时间劲销超51亿，而今再次宣布加推，建面约122-129㎡全景四房的压轴楼王产品值得期待。

云栖隐山

碧桂园云栖隐山位于位于吴中区开发区郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧。

2019年4月24日，碧桂园以26.27亿拿下，楼面价21933元/m²，溢价率56.7%。

云栖隐山规划打造22栋住宅，由层高8-18F的小高层和高层产品组成，精装交付。户型约为100-120m²，上期备案均价约28393元/㎡，主打120㎡户型。

建筑面积约120㎡

观澜逸品

观澜逸品分为两大地块，12号地块位于尹苑路南侧、花泾港路东侧；13号地块位于花泾港路西侧、尹南路北侧。

2019年7月11日，象屿以总价43亿连斩的2宗尹山湖板块12号、13号地块，成交楼面价分别为18300元/㎡、15018元/㎡，溢价率分别为21.35%、21.93%。

项目打造有102-165㎡共5种户型的产品，满足各层次买房群体的需求，上期备案均价约28393元/㎡，全装修洋房社区。

悦景湾

悦景湾位于苏州吴中区郭巷街道清禾路北侧、郭渔路西侧。

2020年3月25日，华润以总价33.03亿元竞得该地块，成交楼面价18485元/m²，溢价率10.03%。

华润悦景湾，项目拟建17栋住宅，8栋18F小高层，9栋26-27F高层，共计1492户。纯高层精装住宅,产品户型为102㎡、127㎡、142㎡。容积率2.4，绿化率37%，得房率78%，预计2022年3-12月交房。

建筑面积约102㎡

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好的区域自然必须标配好的商业配套，这一点尹山湖板块近年来也是努力改善，爱琴海购物公园、阳光天地购物中心、尹山湖梦之城、长申购物广场等商业中心逐渐开始面向大众正式运营。

然而唯一的大型商业体爱琴海购物中心表现不尽如人意。

建筑面积26万平方米，其中商业中心面积14万平方米，地下两层，地上三层，集商业、人文、运动为一体，融合了品质生活、亲子天地、文娱空间、动感活力、饕餮盛宴、浪漫婚庆6大业态。

但是仅仅开业两年，被寄予厚望的尹山湖爱琴海购物公园就已经人气堪忧，甚至部分店铺都关停。人气差、品牌弱、东区进展慢......

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而在大家非常关心的教育方面，尹山湖中学2019年学籍数331人，2020年学籍数345人。在吴中区来说，这个规模算中等。2019年四星率16.9%，2020年四星率22.9%。

吴中一梯队校四星率，迎春约65%，碧波约58%，而尹山湖中学只有23%。2~3倍的差距。与北新区3校同样的情况，四星率与头部集团差距2~3倍。

1. 小升初人数大幅增加；

2. 流动人口随迁子女占比很高；

令人欣喜的是，今年5月份，尹山湖中学与城西中学成立了城西中学教育集团。并且今年秋季开始，在学校开办2个“城西”班。城西中学会派出骨干教师执教“城西班”。相信不久之后会迎来改善。

园区成熟的发展，使任何带上“园区”标签的板块都能受到辐射作用，如“园区南”的运东、“园区东”的甪直。作为曾经的“园区后花园”，尹山湖也造就了“十三太保”的辉煌历史，如今二手房价格更是居高不下，普遍在3万元/㎡以上。

据贝壳网

即使目前板块内的配套发展不尽如人意，但是尹山湖的二手成交同样是二手市场上的翘楚，可见板块价值深受大众认可。

作为园区外溢第一站，尹山湖仍然在不断进化~

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